城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。1958年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上，對城市更新作了有關(guān)的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。 對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動都是城市更新。
城市更新的方式可分為再開發(fā)（redevelopment）、整治改善（rehabilitation）及保護（conservation）三種。
再開發(fā)
再開發(fā)的對象是指建筑物，公共服務(wù)設(shè)施市政設(shè)施等有關(guān)城市生活環(huán)境要素的質(zhì)量全面惡化的地區(qū)。這些要素已無法通過其他方式，使其重新適應(yīng)當(dāng)前城市生活的要求。這種不適應(yīng)，不僅降低了居民的生活品質(zhì)，甚至?xí)璧K正常的經(jīng)濟活動和城市的進一步發(fā)展。因而，必須拆除原有的建筑物，并對整個地區(qū)重新考慮合理的使用方案。建筑物的通途和規(guī)模、公共活動空間的保留或設(shè)置、街道的拓寬或新建、停車場地的設(shè)置以及城市空間景觀等，都應(yīng)在舊區(qū)改建規(guī)劃中統(tǒng)一考慮。應(yīng)對現(xiàn)狀作充分的基礎(chǔ)調(diào)查，包括該地區(qū)自身的情況以及相鄰地區(qū)的情況。重建是一種最為完全的更新方式，但這種方式在城市空間環(huán)境和景觀方面、在社會結(jié)構(gòu)和社會環(huán)境的變動方面均可能產(chǎn)生有利和不利的影響。同時在投資方面也更具有風(fēng)險，因此只有在確定沒有可行的其他方式時才可以采用。
整治改善
整治改善的對象是建筑物和其他市政設(shè)施尚可使用，但由于缺乏維護而產(chǎn)生設(shè)施老化、建筑破損、環(huán)境不佳的地區(qū)。對整治改善地區(qū)也必須做詳細的調(diào)查和分析，大致可細分為以下三種情況：
（1）若建筑物經(jīng)維修、改善和更新設(shè)備后，尚可在相當(dāng)長的時期內(nèi)繼續(xù)使用的，則應(yīng)對建筑物進行不同程度的改建。
（2）若建筑物經(jīng)維修、改善和更新設(shè)備后仍無法使用，或建筑物密度過大，土地或建筑物的使用不當(dāng)，或因土地或建筑物的使用不當(dāng)而造成交通混亂、停車場不足、通行受到影響等情況時，則應(yīng)對造成上述各種問題的原因通過各種方式予以解決，如拆除部分建筑物，改變建筑和土地的用途等。
（3）若該地區(qū)的主要問題是公共服務(wù)設(shè)施的缺乏或布局不當(dāng)時，則應(yīng)增加或重新調(diào)整公共服務(wù)設(shè)施的配置與布局。
整治改善的方式比重建需要的時間短，也可減輕安置居民的壓力，投入的資金也較少，這種方式適用于需要更新但仍可恢復(fù)并無須重建的地區(qū)或建筑物。整治改善的目的不只限于防止其繼續(xù)衰敗，更是為了全面改善舊城地區(qū)的生活居住環(huán)境。
保護
保護適用于歷史建筑或環(huán)境狀況保持良好的歷史地區(qū)。保護是社會結(jié)構(gòu)變化最小、環(huán)境能耗最低的“更新”方式，也是一種預(yù)防性的措施，適用于歷史城市和歷史城區(qū)。
歷史地區(qū)保護更多關(guān)心的是外部環(huán)境，強調(diào)保護延續(xù)地區(qū)居民的生活。所以要保護好歷史城區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌和整體環(huán)境，保護真實歷史遺存。要鼓勵居民積極參與，建設(shè)和改善地段內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，改善居民住房條件，以適應(yīng)現(xiàn)代化生活的需要。保護除對物質(zhì)形態(tài)環(huán)境進行改善之外，還應(yīng)就限制建筑密度、人口密度、建筑物用途及其合理分配和布局等提出具體的規(guī)定。
